Продаж землі вимагає ретельної підготовки, ніж звичайна угода з нерухомістю. Одним із ключових ідентифікаторів об’єкта є кадастровий номер. Він дозволяє однозначно визначити конкретну ділянку у Державному земельному кадастрі, її місцезнаходження, площу та інші характеристики.
Тому питання «чи потрібен кадастровий номер для продажу?» має однозначну практичну відповідь: для повноцінного оформлення правочину із земельною ділянкою він необхідний. Земельний кодекс України прямо передбачає кадастровий номер серед обов’язкових відомостей, які мають міститись у угоді про перехід права власності на землю. Крім того, нотаріус отримує відомості з Державного земельного кадастру під час угод з дільницями.
Що таке кадастровий номер і навіщо він потрібний?
Кадастровий номер – унікальний ідентифікатор земельної ділянки у Державному земельному кадастрі. Він присвоюється землі після внесення відповідних відомостей до кадастру.
З його допомогою можна встановити:
- місце розташування ділянки;
- площа;
- межі;
- цільове призначення;
- відомості про зареєстровані обмеження;
- інформацію, необхідну скоєння юридичних действий.
Без такого ідентифікатора неможливо правильно визначити предмет майбутньої угоди. Саме тому продаж земельної ділянки без кадастрового номера стикається із проблемою ідентифікації об’єкта.
Особливо часто така ситуація виникає із землею, права на яку оформлялися багато років тому. У власника може бути державний акт, свідоцтво чи інше старе правовстановлююче документи, проте інформацію про земельну ділянку не було вчасно внесено до сучасного кадастру.
Чи потрібен кадастровий номер для продажу?
Так, якщо йдеться саме про відчуження земельної ділянки. Стаття 132 Земельного кодексу України встановлює, що угода про перехід права власності на земельну землю повинна містити, зокрема, відомості про розташування, площу, цільове призначення та кадастровий номер земельної ділянки. Такі угоди укладаються письмово та підлягають нотаріальному посвідченню.
Тому спроба продати землю без кадастрового номера зазвичай означає, що спочатку потрібно виконати кадастрове оформлення.
Важливо відрізняти відсутність кадастрового номера від відсутності зареєстрованого права власності. Це різні проблеми. У деяких випадках право власності на землю вже існує, але відомості про ділянку ще не внесено до Державного земельного кадастру.
Чи можна продати землю без кадастрового номера?
На практиці можна продати землю без кадастрового номера — одне з перших питань, яке слід вирішити до пошуку покупця. Якщо ділянка не має кадастрового номера, нотаріус не може оформити стандартну угоду відчуження її як належним чином індивідуалізованого об’єкта.
Залежно від ситуації знадобиться:
- перевірити наявні документи;
- встановити, чи існує ділянка у Державному земельному кадастрі;
- визначити його межі;
- підготувати необхідну землевпорядну документацію;
- внести відомості до кадастру;
- одержати документ, що підтверджує присвоєння кадастрового номера.
Після цього можна переходити безпосередньо до підготовки договору купівлі-продажу.
Що робити, якщо немає кадастрового номера?
Якщо власник планує продаж, не варто відкладати оформлення до того моменту, коли вже знайдено покупця. Краще наперед з’ясувати статус землі та підготувати необхідні документи.
1. Перевірити документи
Насамперед необхідно зібрати всі документи, що підтверджують право власності чи підставу користування землею. На цьому етапі важливо встановити, чи вказано в документах площу, межі, місцезнаходження та інші характеристики землі.
2. Перевірити відомості у кадастрі
З’ясувати, чи зареєстрована ділянка у Державному земельному кадастрі. Іноді власник вважає, що кадастрового номера немає, хоча відомості вже було внесено до бази.
3. Визначити та оформити межі
Якщо інформації у кадастрі немає, може знадобитися проведення землевпорядних робіт. Фахівець аналізує документи, визначає межі та готує необхідну документацію.
4. Отримати кадастровий номер
Після виконання необхідних процедур відомості про землю вносяться до Державного земельного кадастру, а ділянці надається кадастровий номер. Закон України “Про Державний земельний кадастр” визначає кадастровий номер як ідентифікатор земельної ділянки в кадастрі.
Які документи необхідні для продажу земельної ділянки?
Конкретний перелік залежить від ситуації, статусу землі, способу набуття та наявності зареєстрованого права. Проте власнику зазвичай необхідно заздалегідь підготувати основні документи на продаж земельної ділянки.
Зокрема, можуть знадобитися:
- документ, що підтверджує право власності;
- відомості про кадастровий номер;
- інформація з Державного земельного кадастру;
- документи про нормативну чи іншу необхідну оцінку — коли вона потрібна;
- документи, що підтверджують особу та повноваження сторін;
- відомості про відсутність заборон та обтяжень;
- документи, пов’язані з переважним правом покупки, якщо воно застосовується.
Нотаріус додатково перевіряє юридичний статус об’єкта та можливість укладання угоди. Продаж земельної ділянки без кадастрового номера створює ризики як власника, так покупця.
Ризики покупця під час купівлі землі без кадастрового номера
Якщо продавець пропонує продати ділянку без кадастрового номера, покупцю варто уважно поставитися до такої угоди та не обмежуватись усними запевненнями.
Перед внесенням грошей бажано перевірити:
- кому належить земля;
- чи існує ділянка у кадастрі;
- чи збігається площа з документами;
- чи визначені межі;
- чи немає перетину із сусідніми ділянками;
- чи відсутні арешти та інші обмеження;
- чи відповідає цільове призначення запланованому використанню.
Якщо продавець пропонує спершу укласти договір, а кадастровий номер оформити пізніше, необхідно враховувати юридичні ризики такої схеми та заздалегідь отримати консультацію нотаріуса чи земельного фахівця.
Оформлення продажу земельної ділянки: з чого розпочати?
Щоб продаж землі пройшов без зайвих затримок, власнику краще розпочинати підготовку заздалегідь.
Оптимальний алгоритм виглядає так:
Перевірка документів → перевірка кадастрових відомостей → уточнення кордонів → отримання кадастрового номера за потреби → перевірка обмежень → підготовка угоди → нотаріальне посвідчення та реєстрація переходу права.
Такий порядок дозволяє виявити проблеми до того, як сторони домовилися про ціну та терміни.
Висновок
Продати ділянку без кадастрового номера у стандартному порядку не можна, оскільки кадастровий номер є обов’язковим елементом угоди із земельною ділянкою. Земельний кодекс України прямо передбачає його вказівку у угоді про перехід права власності.
Тому, якщо у власника відсутній кадастровий номер, спочатку необхідно перевірити статус землі та наявні документи, визначити межі та за необхідності розробити землевпорядну документацію. Після внесення відомостей до Державного земельного кадастру та присвоєння номера можна переходити до оформлення продажу земельної ділянки.
Головне — не намагатися оминати кадастрове оформлення. Попередня перевірка землі захищає обидві сторони угоди та дозволяє уникнути ситуації, коли продаж зривається вже на етапі нотаріального оформлення.
